北京市房屋租赁市场调研（简报）5——市场状况分析
撰稿人：王琳
1、 市场规模
图1-1北京市常住人口变化图
从图1-1上显示的变化趋势来看，2007年北京市常住人口肯定会突破1500万人。随着外来人口数量的增加，靠租房解决居住问题的他们推动了北京房屋租赁市场的发展。宏观调控政策频频出台，大供给与大需求相互呼应，使房屋租赁市场异常活跃，呈现出供需两旺的繁荣景象。
图1-2
从图1-2中，我们可以看出，有房屋租赁需求的占整个被调查者的47%；正在发生租赁事实者占总被调查者的31%；而既没有租赁需求有没有租赁事实者只占了总被调查者的22%。
由于在北京市内被调查者的任意性，我们可以将数据的基数放大到目前北京市内的人口。有近北京人口的1/2有对房屋租赁的需求，说明北京房屋租赁市场的前景非常乐观！而且，虽然有22%的人现在选择了其他，不代表将来他们对房屋租赁没有需求，所以他们也是租赁市场的潜在消费群体，这点更充分证明了北京房屋租赁市场的前图大好！又有近北京人口的1/3的人正在发生租赁事实，这说明了北京房屋租赁市场目前的状态比较活跃。
2、市场需求
在我们收集的文献资料里不难看出，对房屋租赁市场有真正需求和有潜在需求的人，按社会角色分类包括学生、上班族、来京办理短期业务一族（如：来京旅游、探亲、培训等）、城改的拆迁户、非迫切购买需求的购房者。这些人几乎都包括在我们的被调查者之中了。
在北京这个大的市场中，每个消费者的需求都是不同的，这就要求我们要充分的了解市场的需求，也就是消费者对房屋租赁市场的需求方向。只有这样，我们才能满足更多消费者的需求，更好的把握市场先机！
从这次的调查中我们看到许多消费者对房屋的需求是比较理智的，都是通过认真分析考虑的。他们根据自己的经济能力，考虑自己所需要的房屋类型、面积和装修状况以及所能接受的价格。
其中会受房屋价格影响租房占总被调查者的24%，随着经济的发展，在人均收入不断提高的今天，价格已不在是影响消费者购买行为的最主要因素了，它在影响消费者购买行为中的比重逐渐降低，取而代之的是消费者更为关注的因素，如：房屋周围的交通是否便利，是否安全，房屋质量是否好，社区配套设施是否齐全等等。
这次的被调查者最关注的是房屋附近的交通状况，占总人数的25%；
其次才是房屋的价格，占总人数的24%；
再次，治安情况也是人们比较关注的，占总人数的17%；
另外，选择地理位置和房屋质量也各占了总人数的14%。
3、市场热点
Δ北京房屋租赁市场热点交易户型:
纵观2006年上半年房屋租赁市场居室比重变化，据资料统计数 据显示：性价比较高的一居、二居仍为租赁者追捧的主力户型，占到总成交量了八成左右。三居、四居成交比重稳中有升。
一居室由于其较高的性价比和较好的私密性，一直是租房者的最爱，但是房源供给相对匮乏，尤其热点租赁地区更是一居难求。朝阳、海淀两区域受办公族需求旺盛影响，表现尤为突出。
二居室则以适合家庭居住及相对充足的房源供给及较高的性价比，以绝对优势统领整个租赁市场。主要表现在：西城区、宣武区，这里由于"求学效应"而表现为以家庭为单位求租二居室比重相对较大。
而上半年，受各种招聘会、辅导班、节后工作变动来京发展人群的影响，及大学生合租的"热情高涨" 合租需求与日俱增。加上部分公司也因为新进员工租住"宿舍"而选择大居室房屋，三居、四居成交比重节节攀升。由于这部分需求者多希望通过合租使得均摊费用最少，所以，房租价格相对较低，又交通便利的丰台区、昌平区在大居室的租赁方面更受青睐。
Δ北京房屋租赁市场热点需求:
周围交通便利的房源。由于北京汽车市场的火爆与交通管理的不完善，北京交通堵塞日益严重，直接导致了因居住与办公地距离较远而给人们产生的诸多不便。加上2006年上半年，北京汽油价格多次上浮，公交系统又将以往纸制月票的无限次乘坐改为限量型IC卡，给需要多次转车的租房者及在远郊上班开车上班族增加了交通成本。因此能与工作区域紧密相连的居住地段的房源和地铁沿线区域以及商圈写字楼云集地区的房屋都变成了租赁人群争相追逐的对象。
Δ北京房屋租赁市场热点区域：
2006年上半年据资料显示：中关村、亚运村、CBD区域、金融街、西直门、朝阳门、崇文区、团结湖、牡丹园、方庄等传统租赁热点区域的房屋依旧保持火热势头。而且，由于ＣＢＤ商圈效应的影响，朝阳路、朝阳北路、京通路一线的房屋租赁价格上半年也在持续上扬。除了这些传统区域的房屋租赁市场红红火火之外，新的交易热点区域逐渐脱颖而出，如新源里、西坝河、二里庄、左家庄、双井、月坛等区域的房屋租赁成交量增长幅度较大。昌平地区由于交通方便租金相对便宜，受到了许多租房者的欢迎。
2006年上半年奥运效应在北京租赁市场影响显著。06年上半年奥运板块、奥运商圈焕发出新的生机。奥运建设的陆续投入和推进，使得奥运商圈辐射地区房屋租赁市场再现火爆势头。这里聚集了更多人气，供需两旺，成为突出的租赁热点区域。
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